Rola notariusza w zabezpieczeniu finansowym transakcji w obrocie nieruchomościami

W poprzednim poście poruszaliśmy temat umowy przedwstępnej jako sposób zabezpieczenia umowy przyrzeczonej. A jaka jest rola notariusza w bezpieczeństwie transakcji sprzedaży i kupna nieruchomości? Notariusz to osoba zaufania publicznego i należy odróżnić jego usługi od usług adwokatów, czy radców prawnych. Jego zadaniem jest czuwanie nad bezpieczeństwem naszej transakcji. Bierze on udział w czynnościach, które wymagają formy notarialnej, czyli mającej charakter dokumentu urzędowego.


Do czynności notarialnych, z jakimi spotkamy się w obrocie nieruchomościami jest sporządzanie umowy sprzedaży, zamiany czy darowizny nieruchomości, ustanowienie pełnomocnictwa do zbycia lub nabycia nieruchomości, sporządzanie umowy przedwstępnej (która może ale nie musi mieć formy aktu notarialnego), doręczanie oświadczeń i dokumentacji do właściwych jednostek, sporządzanie wypisów i odpisów dokumentów, a także przechowywanie dokumentacji, pieniędzy i papierów wartościowych.


Najbardziej, według mnie, kontrowersyjnym zagadnieniem prawnym jest kwestia zapłaty za zakup nieruchomości i w tej kwestii rola notariusza jest bezcenna. W przypadku umów sprzedaży przeniesienie własności nieruchomości "pod warunkiem zapłaty określonej ceny" nie istnieje i skonstruowanie takiej umowy powoduje jej nieważność. Dzieje się tak, ponieważ (wg prawa) przeniesienie własności powstaje z chwilą podpisania aktu notarialnego, a nie zapłaty za nieruchomość. Logistycznie proces ten jest praktycznie niemożliwy: to tak jakby jedną ręką podpisywać umowę, a drugą płacić lub przyjmować pieniądze. Najczęściej rozliczenie odbywa się po podpisaniu aktu w formie przelewu bankowego z konta nabywcy lub z banku udzielającego kredytu hipotecznego. Przekazanie środków finansowych w gotówce jest obecnie rzadko stosowane. Wiąże się z ryzykiem kradzieży, zagubienia, pomyłki w liczeniu banknotów i jest mniej bezpieczne niż przelew bankowy.


Alternatywą dla tego rozwiązania jest skorzystanie z depozytu notarialnego. Rozwiązanie to nie jest raczej stosowane w przypadku finansowania nieruchomości kredytem hipotecznym, gdyż większość banków wypłaca środki na podstawie aktu notarialnego umowy sprzedaży. Zgodnie z art. 108 ustawy prawo o notariacie, notariusz w związku z dokonywaną w swojej kancelarii czynnością notarialną, ma prawo przyjąć na przechowanie pieniądze w walucie polskiej lub obcej, w celu wydania ich konkretnej osobie. Na życzenie klienta, najczęściej przy zawarciu umowy przedwstępnej, notariusz sporządza protokół, w którym strony ustalają warunki co do wpłaty pieniędzy do depozytu przez kupującego i jego wypłaty na rzecz sprzedającego. W tym celu notariusz ma specjalnie prowadzony przez siebie rachunek.


Jeżeli strony nie posiłkują się depozytem notarialnym, inną formą zabezpieczenia transakcji przez notariusza jest klauzula o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (kodeks cywilny art. 777). Ta forma najczęściej stosowana jest po to, aby zabezpieczyć zapłatę ceny za nieruchomość (chroni sprzedającego) oraz obowiązek wydania nieruchomości w terminie (chroni kupującego). Takie oświadczenie umożliwia wierzycielowi wszczęcie postępowania egzekucyjnego bez postępowania sądowego, co trwałoby o wiele dłużej. Zatem jeśli pojawiają się takie roszczenia, wierzyciel powinien udać się do sądu rejonowego (wraz z odpowiednią dokumentacją) z prośbą o nadanie tytułu klauzuli wykonalności. Sąd ma trzy dni na rozpatrzenie wniosku od daty jego wpłynięcia. Następnym krokiem jest wizyta u komornika w celu rozpoczęcia postępowania egzekucyjnego.



KONTAKT

Tel: +48 579 168 252
E-mail: katarzyna.igwe@bialelwy.pl

BIAŁE LWY -BIURO
Rakowiecka 30a

02-528 Warszawa
www.bialelwy.pl