Umowa przedwstępna w transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości

W każdej transakcji biorą udział dwie strony - strona sprzedająca i kupująca. W obrocie nieruchomościami często zdarza się, że obie strony chcą zawrzeć umowę sprzedaży/najmu, jednak w danej chwili nie jest to możliwe. Tak dzieje się przy większości zawieranych transakcji na rynku, dlatego konieczna jest w naszych działaniach umowa przedwstępna.


Czym jest umowa przedwstępna?

Według Kodeksu Cywilnego: umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się w przyszłości do zawarcia oznaczonej umowy (dalej: umowy przyrzeczonej). Powinna ona określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (czyli umowy sprzedaży, która zobowiązuje do przeniesienia własności nieruchomości na nowego właściciela).


Kiedy potrzebna jest umowa przedwstępna? Między innymi:

- kiedy kupujący będzie posiłkował się kredytem bankowym na zakup nieruchomości (banki zwykle wymagają umowy przedwstępnej)

- sprzedający potrzebuje czasu na zakup innego mieszkania/kończy budowę lub remont - kiedy będzie konieczne uzyskanie innych środków finansowych na zakup nieruchomości (np. kupujący sprzedaje mieszkanie i będzie posiłkował się środkami uzyskanymi z tejże sprzedaży) - uzyskanie wymaganych dokumentów (wiadomo - większości formalności nie załatwimy "od ręki") - franczyza: zatwierdzenie danej lokalizacji przez franczyzodawcę


Na jaki czas zawarta jest umowa przedwstępna?

Kodeks mówi: Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona nie został oznaczony powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Co to oznacza w praktyce? Warto wspólnie, obu stronom transakcji, określić warunki w umowie przedwstępnej oraz wyznaczyć realny czas potrzebny na ich spełnienie w celu zawarcia umowy przyrzeczonej.


Co zawiera umowa przyrzeczona?

- przedmiot umowy - dokładne i jednoznaczne określenie naszej nieruchomości i jej elementów składowych, których ma dotyczyć transakcja - cena - określić należy ją precyzyjnie wraz z walutą - termin wykonania, czyli termin podpisania umowy przyrzeczonej - nie musi zostać wskazany ale tak jak napisałam w powyższym paragrafie, najlepiej aby został ustalony i to jak najbardziej precyzyjnie, aby uniknąć nieporozumień i roszczeń z tytułu umowy przedwstępnej - inne postanowienia (np. zobowiązanie do spłaty hipoteki, określenie kwestii ponoszenia kosztów notarialnych, zapłata zadatku)

Czy umowa przedwstępna musi być zawarta u notariusza? Nie, może być sporządzona w formie pisemnej, bez obecności notariusza. Warto jednak pamiętać, że forma w jakiej umowa ta jest zawarta (pisemna lub notarialna), ma różne konsekwencje dla sprzedającego i kupującego.


Czy można posłużyć się wzorem umowy przedwstępnej z internetu?

Oczywiście, że można ale jest to wysoce niewskazane. Każda transakcja jest inna. Ponadto detale są bardzo ważne i często pomijane lub ignorowane w wyniku niewiedzy stron zawierających transakcję. Coś, co wydaje nam się oczywiste, okazuje się później źródłem roszczeń i problemów. Dlatego najlepiej zlecić sporządzenie umowy przedwstępnej osobom bardziej doświadczonym, np. pośrednikowi ds. nieruchomości.


Umowa przedwstępna ma służyć obu stronom do zabezpieczenia i zrealizowania przyszłej transakcji. Zobowiązuje ona strony do zawarcia umowy sprzedaży i wyznacza warunki jej realizacji. Byłoby dużo łatwiej, gdyby transakcje w obrocie nieruchomościami były po prostu wymianą pieniędzy i kluczy do drzwi, jednak rzeczywistość jest bardziej skomplikowana. Chcesz sprzedać lub kupić nieruchomość? Nazywam się Katarzyna Igwe i jestem pośrednikiem w obrocie nieruchomościami na terenie Warszawy i Piaseczna. Serdecznie zapraszam do kontaktu!

Ostatnie posty

Zobacz wszystkie